当曾占据上海浦东嘉里城两层店面的 H&M 悄然撤场，取而代之的是现制汉堡品牌 SHAKE SHACK 时，一个清晰的商业趋势已然浮现：快时尚的 “黯然退场” 与餐饮品牌的 “密集进场”，正在全国商场上演着鲜明的更迭。如今，无论是高端购物中心还是社区型商场，奢侈品与美妆柜台已不再是绝对的 “门面担当”，餐饮业态正以前所未有的速度扩张，其中茶咖、烘焙、小火锅、面馆四大业态，更是成为商场新一轮调改的核心力量，被业内称为餐饮 “四大金刚”。
走进如今的商场，餐饮 “四大金刚” 的身影几乎无处不在，它们不仅数量密集，更在黄金铺位的争夺中展现出强劲势头，从一线城市到低线市场，形成了全面覆盖的布局。
餐饮 “四大金刚” 的密集程度，早已突破 “相邻开店” 的范畴，进入 “贴身肉搏” 的阶段。在上海徐家汇美罗城，单是茶咖品类就聚集了 20 多家品牌：从一层临街的喜茶进入商场，迎面便是柠檬向右，隔壁紧挨着 K22 酸奶草莓，同一楼层还驻扎着爷爷不泡茶、霸王茶姬、MStand 等 9 家品牌，平均每 5 米就有一个茶咖门店。烘焙赛道同样不遑多让，2023 年因 “汇聚 20 多家烘焙店” 登上热搜的上海长宁龙之梦商场，如今品牌迭代后仍热度不减，热氣饼店、望丘山、沪食光老羌饼等新面孔与老品牌同台竞技。
小火锅与面馆则在 “遍地开花” 中细分市场。去年翻红的小火锅赛道，今年持续升温：农小锅、龍歌自助小火锅、一围肥牛小火锅等品牌加速拓店，北京超级合生汇、西单大悦城等热门商场已集齐多个小火锅品牌；面馆赛道除了和府捞面、陈香贵等 “老将”，王繁星面馆、福和面馆、椿芽・鲜牛肉杭州拌川等主打地域特色的新品牌也纷纷入驻商场，填补细分市场空白。
更值得关注的是，“四大金刚” 已不再满足于商场的中高层铺位，开始抢占首层黄金点位。上海长宁来福士、环球港等商场里，霸王茶姬、阿嬷手作频繁亮相一楼 C 位；今年首进广州的好利来，将门店直接开在广州塔广场、百信广场等核心区域的一楼，足见其对高曝光点位的争夺。
餐饮 “四大金刚” 的扩张并非局限于一线市场，在低线城市的商场中，它们的身影同样密集。以约 220 万人口的山东东营为例，当地最大商业综合体万达广场内，聚集了星巴克、库迪、喜茶、奈雪的茶等 12 家茶咖品牌，以及龍歌自助小火锅、东更道点心等烘焙与小火锅品牌；河南平顶山的中骏世界城，仅茶咖、烘焙、小火锅、面馆四大品类的门店就高达 24 家，LINLEE 林里、麒麟大口茶等连锁品牌争相入驻，复制着一线城市的布局逻辑。
这种从一线到三线的全面渗透，不仅体现了 “四大金刚” 的扩张野心，更折射出低线城市商业地产对餐饮业态的强烈依赖。
餐饮 “四大金刚” 能在商场占据半壁江山，本质上是商业地产在招商困境中的被动适配，更是商场应对高空置率、低客流的 “救命稻草”。
近年来，传统零售业态的衰退为餐饮腾出了大量空间。以快时尚为例，Zara 在中国内地的门店数量从 2018 年的 183 家锐减至如今的不足 80 家，GAP、H&M 屡屡关店，MJstyle 更是申请破产清算；美妆、服饰等曾经的 “吸客主力”，也因线上冲击、同质化严重等问题加速关店。零售业态的集体撤退，直接导致商场空铺率飙升。
据中国连锁经营协会数据，2025 年上半年，27% 的购物中心项目空铺率上升；《2025 中国商业地产白皮书》显示，全国重点城市购物中心空置率已攀升至 14.2%，三线城市部分项目更是突破 22%—— 而业内公认的商场空置率警戒线仅为 6%。“高空置率会形成恶性循环：消费者因店铺少不愿来，优质品牌更不愿入驻，最终拉低商场资产价值。” 上海商场招商负责人温乔坦言，如何填补空铺成为商场运营的首要难题。
雪上加霜的是，新商场仍在不断入市，进一步加剧了 “僧多粥少” 的竞争。据赢商大数据统计，2025 年 1-6 月，全国开业的集中式商业项目（购物中心 + 独立百货）超 120 个，商业体量约 900 万㎡；截至 2025 年 5 月，全国 3 万方以上已开业零售商业项目总数超 6700 个。存量空铺未填、增量持续涌入，让商场招商压力倍增，而餐饮 “四大金刚” 恰好成为破解困局的关键。
餐饮之所以能成为商场的 “首选”，源于其三大核心优势：强聚客效应、稳定承租能力与高换手率。作为线下消费中体验属性最强、线上替代性最弱的业态，餐饮天然能吸引客流 —— 一顿饭的消费能带动商场的零售、娱乐等其他业态；而 “四大金刚” 的标准化程度高、开店速度快，茶咖、烘焙等品类更是具有 “高频消费” 特质，能为商场带来稳定的租金收入。以上海核心商圈为例，2025 年二季度平均租金达 1877 元 / 月 / 平米，霸王茶姬、阿嬷手作等品牌仍愿意为一楼点位支付高价。
同时，餐饮的高换手率能让商场保持 “新鲜感”。成都商业地产从业者叶梓透露，其所在商场的餐饮业态年换手率超 30%，“四大金刚” 的品牌迭代能持续吸引消费者关注。《2025 中国购物中心年度发展报告》也显示，2024 年全国餐饮首店数量及占比创新高，尤其是饮品、烘焙甜品首店成为商场 “引流利器”。
商场需要餐饮 “四大金刚” 填补空铺、带动客流，而 “四大金刚” 也需要借助商场的平台实现品牌升级与规模扩张，两者形成了 “双向奔赴” 的共生关系。
对餐饮品牌而言，商场的核心商圈点位是天然的 “品牌广告位”。“点位即势能”，入驻高流量商场能快速提升品牌知名度。以霸王茶姬为例，赢商大数据显示其 3 成门店开在商场，且 8 成商场店位于一楼 —— 新中式的门店设计搭配核心商圈的曝光，让品牌迅速积累势能；烘焙赛道的 UH 佑禾、石头先生的烤炉等区域品牌，更是通过入驻一线商场的核心点位，完成从 “区域网红” 到 “全国品牌” 的跨越。
相比街铺的 “良莠不齐”，商场的标准化点位为品牌规模化复制提供了便利。无论是门店装修、运营流程还是客群定位，商场都能为品牌提供成熟的参考模板，降低扩张成本。同时，在下沉市场，商场更是品牌打开当地市场的 “跳板”—— 低线城市消费者对商场的信任度高，品牌入驻当地核心商场，能快速建立口碑。如今，库迪、瑞幸等茶咖品牌下沉时，均将商场点位作为首选，甚至要求加盟商必须拿下商场资源。
“四大金刚” 的业态特质，也与商场的招商需求高度匹配。茶咖、烘焙以设备化操作为主，无需复杂的明火灶台，审批流程简单；小火锅、面馆的后厨配置精简，落地速度快 —— 这些特点恰好满足了商场 “快速填铺、高频更新” 的需求。此外，“四大金刚” 的客单价适中、消费频次高，能适配不同定位的商场，从高端购物中心到社区商场均能灵活布局。
尽管餐饮 “四大金刚” 在商场的扩张势头迅猛，但热闹背后也潜藏着隐忧。一方面，过度密集的布局导致同质化竞争加剧 —— 上海某商场内 5 家奶茶店相隔不足 10 米，最终因客流分散纷纷亏损；另一方面，商场租金压力大、抽成比例高，也让不少品牌陷入 “开店易、盈利难” 的困境。
未来，“四大金刚” 要在商场持续立足，需从 “规模扩张” 转向 “差异化竞争”：茶咖品牌需强化产品创新，烘焙品牌可深耕场景体验，小火锅与面馆则需挖掘地域文化特色。而商场也需避免 “过度依赖餐饮”，通过餐饮与娱乐、亲子等业态的组合，打造多元化消费场景，实现可持续运营。
从快时尚退场到餐饮 “四大金刚” 进场，商场业态的更迭折射出消费需求的变化。如今，餐饮与商场的双向绑定已成为商业地产的新常态，但如何在热闹中找到可持续的盈利逻辑，仍是两者需要共同探索的课题。
