三笔信托坏账打包价3.8亿元,平安信托一款产品拟6折出售给AMC

日期:2023-09-01 16:49:50 / 人气:160


近日,界面新闻获悉,平安信托首只产品目前正在以通讯方式召开第一次受益人大会,对该产品的债权转让议案进行表决。有接近平安信托的人士向界面新闻证实了这一点。
这款产品的全称是“平安信托祥源229号集合资金信托计划”(以下简称平安信托祥源229号),底层是金科集团在渝的一个房地产项目。受房地产下行周期影响,该产品已逾期1年以上。目前,平安信托的专项资产处置团队负责该产品的催收和处置工作。受益人大会将于2023年8月22日至2023年9月4日召开。
根据议案,平安信托祥源229号将与另外两款信托产品形成资产包,以3.8亿元的价格转让给四家AMC公司之一,其中平安信托祥源229号转股债权本金的折现率不超过52.67%,另外两款产品分别为66%和80%。如果加上之前支付的收益,平安信托祥源229号的折价率为60%。
转让后,平安信托将继续以自己的名义进行资产包管理和处置活动,如有超额收益,将向平安信托的祥源229号倾斜。
据界面新闻独家了解,这三只产品中,只有平安信托祥源229号有自然人投资者,其余两只产品的投资者均为机构投资者。
对此,平安信托向界面新闻表示,在项目处置过程中,公司一直本着受益人利益最大化的原则履行受托义务。目前提交受益人大会表决的处置方案是公司资产处置团队在当前市场环境下,经过6个月的多方沟通协调后所能提出的最优方案。无论本方案最终是否在受益人大会上获得通过,本公司将继续采取一切必要的手段和措施确保信托财产的安全,最大限度地保护本项目受益人的合法利益。
据界面新闻独家了解,之所以将三款产品打包,是因为之前平安信托祥源229号的单笔债权转让没有找到买家。只有一家AMC明确表示有推广此项业务的意向,并表示如果将现金流良好的不良债权与祥源229信托计划项下缺乏现金流的债权组合形成不良债权资产包,将考虑推广的可行性。换句话说,AMC只是为了另外两个产品才愿意包装接受的。
三笔信托坏账的包装价格为3.8亿元。
根据会议提议,平安信托祥源229号将与另外两款信托产品(坤宁6号、坤泰28号)下的三笔坏账形成一个资产包。受托人拟将资产包折价3.8亿元转让给收购人,并配合收购人对资产包进行催收。收购方是四大国有资产经营公司。
其中,平安信托祥源229号信托计划项下债权转让价格为14,010.2万元,坤宁6号信托计划项下债权转让价格为14,464.8万元;坤泰28号信托计划项下债权转让价格为9525万元。
在合作催收和后端权益方面,平安信托拟与收购方签订《不良资产合作催收协议》,合作催收期限为3年。
具体来看,平安信托祥源229号成立于2020年6月17日。本信托计划用于向重庆金科钟君房地产开发有限公司(以下简称“金科钟君”)发放信托贷款,贷款用于金科钟君持有的“金科照母山项目”B5地块的开发建设。截至本公告日,信托计划剩余贷款本金余额为人民币2.66亿元,已于2022年6月17日全部到期。该产品由平安银行销售。
风险控制措施有三个方面。一是金科钟君以其持有的编号为北碚区蔡佳集团L标地块L47-1/06的土地提供抵押担保;二、金科房地产集团有限公司(以下简称“金科集团”)与金科钟君系共同借款人负有连带义务,双方均负有清偿全部债务的义务;三是抵押地块L47-1/06销售货款账户的资金监管。
重庆市北碚区蔡佳集团L标分区L47-1/06地块位于重庆市北碚区,土地面积49362㎡,容积率约74043㎡。产品规划设计是一个房子。抵押地块已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证。目前抵押物上已建有售楼处(永久楼)和一栋7层楼(实物样板房,已封顶),但未取得预售证,已停工。
最新搜索信息显示,平安信托是该土地的第一抵押权人,享有该笔抵押贷款的优先受偿权,而光大银行重庆分行则作为第二抵押权人。根据受托人聘请的三家资产评估机构出具的不良债权价值分析结果,本信托计划项下抵押物平均市值为353,779,280.00元,抵押物快速变现平均净值为191,524,292.33元,债权清算平均现值为135,024,877.67元。
就诉讼进展,平安信托已向深圳市中级人民法院(以下简称“深圳中院”)提起司法诉讼。深圳中院于2022年10月20日发出受理通知书。目前,融资人和担保人的部分账户及抵押物已被查封。深圳中院于2023年6月12日作出民事判决,支持受托人要求金科钟君、金科集团偿还贷款本金、逾期还款违约金及抵押物折价的请求。金融家金科·钟君已经向广东省高级人民法院提起上诉。
抵押物司法拍卖受抵押地块的规划许可证、施工许可证未与金科崔波未来项目其他地块分离、抵押物被抵押、金科房地产集团有限公司申请破产重整、房地产市场变化等因素影响,处置难度较大,处置期限或价值具有不确定性。受托人已聘请第三方服务机构推动抵押土地建设项目的规划许可证和施工许可证分离。
坤宁6号信托计划成立于2020年6月30日。资金用于向南充世纪城(中南)房地产开发有限公司发放信托贷款,用于项目“金牛区天回镇木龙湾小区2、3、4组”(符合422条要求)的开发建设。截至目前,该信托计划剩余贷款本金余额为18081万元,初始到期日为2022年6月30日,已展期24个月至2023年6月30日。存续信托单位涉及两家机构投资者,均为平安信托关联方。
坤泰28号信托计划成立于2020年7月24日,信托资金用于向泸州金润房地产开发有限公司发放信托贷款,用于金科泊翠湾项目二期、三期的开发建设(4月22日符合条件)。截至本公告日,本信托计划剩余贷款本金余额为1.44亿元,分别为2022年7月24日到期的3,850万元和2022年7月30日到期的1.055亿元。存续信托单位涉及三家机构投资者,其中一家为平安信托关联方。
因此,若该方案通过,平安信托祥源229号转股债权本金折价率不超过52.67%,昆宁6号不超过66%,昆泰28号不超过80%。
据界面消息,该产品之前已经支付了8%的收益。如果加上之前支付的收益,平安信托祥源229号的折价率是本金的60%。
超额收益向自然人投资者倾斜。
据界面新闻独家信息显示,仅平安信托祥源229号有自然人投资者,昆宁6号涉及两家机构投资者,均为平安信托关联方。坤泰28号存续信托单位涉及三家机构投资者,其中一家机构投资者为平安信托关联方。
收购方收到资产包后,平安信托将以自己的名义继续进行资产包管理和处置活动。
在合作集合期间,平安信托将继续参与司法诉讼和资产处置,但资产包中涉及的任何债权及债权基础资产的处置方案必须向收购方报备,经收购方认可后方可实施。资产集合处置超过收购人设定的集合目标后,超额集合部分将分配给平安信托,信托计划享有“归属于平安信托的超额集合”(如有)的优先分配权。
值得注意的是,超额收益向平安信托229号祥源的投资者倾斜。
在合作集合期间,受托人实际取得“归属于平安信托的超额集合”的,优先分配给平安信托祥源229号全体受益人,直至实际分配给信托计划受益人的信托利益(信托本金和收益)达到业绩比较基准。本次分配完成后,剩余部分将按各自存续信托单位的比例分配给坤宁6号信托计划和坤泰28号信托计划的全体受益人,直至两个信托计划受益人实际分配的信托收益(信托本金和收益)达到业绩比较基准。
也就是说,昆宁6号和昆泰28号剩余未还部分劣于湘元229号,后续本金要等到湘元229号本息结清后才能支付。
如有超出,按信托合同收取固定管理费和浮动管理费(如有)及代理服务费。
针对这个方案,有投资者提出了两个问题。一是将部分股份转让给某四家AMC后,某四家AMC的本金和利息在项目回报中优先。为什么利息高达10%?这个价格如何确定?
对此,平安信托表示,首先,该项目的本质交易逻辑不是资产管理产品份额转让的业务模式,而是将底层信托债权转让给AMC加合作信托处置的业务模式,不违反法律、行政法规和监管政策的要求。
平安信托表示,目前由于房地产市场持续下跌,金科地产集团有限公司破产重整,抵押物本身现金流不足,虽然受托人不断向市场上大量外部投资者介绍,但无论是单一债权转让还是抵押物资产转让,外部投资者都未能实质性推动收购。
“我们就资产包向多家资产管理公司发出了邀请,其中只有一家明确表示有意推动这项业务。AMC表示,如果将现金流良好的不良债权与祥源229信托计划项下缺乏现金流的债权组合形成不良债权资产包,以资产包的形式转让,将考虑可行性。”平安信托表示,该交易模式为资产包对AMC的股权投资,投资收益由预期门槛收益和后端债权处置浮动收益组成。9.5%的预期门槛收益是市场价。
二是平安信托祥源229号转让的本金为52%,另外两个项目分支为66%和80%。这个转移比例是怎么确定的?为什么会有这样的差别?
对此,平安信托表示,转让定价的标的为底层信托债权资产。基础资产不同,对应的债权本金折现率也不同。鉴于三个项目的基础债权资产的定价,受托人本着审慎的原则从多个方面进行了评估,包括收购方对资产包各债权的估值以及独立第三方对资产包的价值评估。独立第三方的评估结果比较接近资产管理公司的考量,定价合理公允。"

作者:万泰娱乐




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